Як оцінити вартість земельної ділянки: важливі аспекти формування вартості*

Оцінка вартості земельної ділянки в Україні залежить від багатьох факторів — місцезнаходження, цільове призначення, наявність комунікацій, рельєф та інші. Компанія PRO LAND INVEST наголошує: є кілька методів оцінки вартості, якими оперують професійні оцінювачі.

Методи оцінки вартості земельної ділянки

Порівняльний метод (ринковий)

Це найпоширеніший метод, що базується на аналізі цін схожих ділянок у вашому регіоні.

Як оцінити самостійно:

1. Відкрийте сайти нерухомості (наприклад, OLX, Dom.Ria, ЛУН, Rieltor.ua).


2. Введіть параметри: площа, місце розташування, призначення землі.


3. Проаналізуйте середні ціни за сотку або гектар.


4. Врахуйте коригуючі фактори: комунікації, дорога, рельєф, наявність будівель.


5. Зробіть середнє арифметичне від схожих пропозицій.

Метод капіталізації доходів

Використовується для комерційних земельних ділянок, які можуть приносити дохід (наприклад, земля під оренду або забудову).
Враховується середній дохід, який може приносити земля, та застосовується коефіцієнт капіталізації.

Метод залишкової вартості

Використовується для землі під забудову, коли враховується потенційна ринкова вартість забудови мінус витрати на будівництво.

Приклад:

1. Передбачається, що після забудови будинок коштуватиме 200 000$.


2. Будівництво коштує 100 000$.


3. Очікуваний прибуток інвестора 15% = 30 000$.


4. Оціночна вартість землі = 200 000 — 100 000 — 30 000 = 70 000$.

Нормативна грошова оцінка (НГО)

Використовується для розрахунку податків та орендної плати, а також при спадкуванні чи даруванні.


Визначається державними органами. Можна перевірити на порталі Держгеокадастру або в місцевій раді.

Фактори, що впливають на вартість землі

Головними факторами ціноутворення є:

• Розташування – найбільший вплив на ціну (місто, передмістя, село).


• Призначення землі – сільськогосподарська дешевша за житлову чи комерційну.


• Комунікації – газ, вода, електроенергія, каналізація збільшують вартість.


• Інфраструктура – доступність доріг, транспортних розв’язок, магазинів.


• Юридична чистота – відсутність арештів, судових справ, боргів.


• Рельєф ділянки – рівна ділянка дорожча за схил.


• Форма ділянки – правильні форми (прямокутник) мають вищу ціну.

Для безпомилкового визначення вартості земельної ділянки слід звертатися до фахівців. Так ви зможете бути впевнені у вигоді угоди та отримати максимум від продажу. Самостійна оцінка (особливо, якщо ви не маєте належного досвіду), є вкрай неефективним вибором.