Як українцям купити нерухомість в Іспанії та що для цього потрібно*

Іспанська нерухомість має підвищений попит серед іноземців. Лише у 2022 році нерезиденти купили в Іспанії близько 88 тисяч об'єктів, що вважається рекордним значенням для місцевого ринку нерухомості. Найбільше квартир було продано громадянам Великобританії, Франції та Німеччини.

Українці хоч і не стали найчисленнішими покупцями іспанського житла, але зайняли високі позиції по збільшенню своєї присутності в країні. Як свідчать дані Національного інституту статистики Іспанії, у 2022 році жителі України придбали на 99,87% більше нерухомості, ніж попереднього року, а у 2023-му приріст кількості покупок становив ще 50,2%.

Статистика вказує на те, що українці виявляють підвищений інтерес до інвестицій в іспанську нерухомість. Однак у покупців з України залишається чимало питань — які переваги має придбання житла в Іспанії, які кроки для цього потрібно пройти? І що потрібно знати іноземцю для безпечного придбання житлових об'єктів?

Щоб відповісти на ці питання, наша редакція звернулася за допомогою до експерта — Юрія Грушецького. Будучи засновником агенції закордонної нерухомості Deniz Estate, наш співрозмовник має багаторічні навички у продажах іспанського житла і добре знає всі особливості укладання угод для іноземців. Сьогодні ми поговоримо з Юрієм про те, чи можуть українці купувати будинки та квартири в Іспанії, які витрати вони понесуть при купівлі та в яких регіонах краще обрати житлові об'єкти.

Чи можуть українці купувати нерухомість в Іспанії?

Іспанське законодавство не обмежує іноземних громадян в угодах з нерухомістю. Придбати житло може як фізична, так і юридична особа. Щоб купити квартиру, українцям достатньо мати на руках закордонний паспорт та унікальний ідентифікаційний номер іноземця в Іспанії (Número de Identidad de Extranjero). Більше жодних дозволів та документів не потрібно.

Оплачувати житло можна готівкою або за іпотекою. Іпотечне кредитування надається на термін від 5 до 30 років із початковим внеском щонайменше 30%. Процентна ставка для іноземних громадян складає 4–5% річних.

За словами Юрія, основною перепоною для українців може стати необхідність переказу коштів з України. "Для цього необхідно відкрити рахунок в одному з іспанських банків, де вимагають від заявника надати підтвердження офіційного доходу. Якщо його немає, виходом із ситуації може стати звернення до українських забудовників, які працюють на території Іспанії. Ці будівельні компанії готові приймати оплату в Україні за індивідуальною домовленістю."

Переваги та недоліки купівлі житла в Іспанії

Купівля іспанської нерухомості має як плюси, так і деякі мінуси. До переваг придбання належать:

• Доступні ціни на житлові об'єкти порівняно з іншими державами Євросоюзу. Як показує аналітичний ресурс Statista, середня вартість квадратного метра квартири в новобудовах Іспанії становить 2 663 €. Якщо порівнювати з іншими країнами, то в Німеччині 1 м2 нерухомості в новому будинку коштує 4 800 €, а у Франції — 4 632 €.
  
• Прозора та проста схема придбання житла. Бюрократичні тяганини в Іспанії зведені нанівець. Як ми вже розповіли вище, оформити покупку українцям можна лише за наявності закордонного паспорта та NIE.
  
• Висока рентабельність інвестицій. Прибуток від інвестування в іспанську нерухомість становить від 4,5 до 9% на рік.
  
• Відсутність обмежень для іноземців. Громадяни інших країн можуть купувати будь-яку нерухомість, зокрема земельні ділянки. За потреби нерезидент може легко відкрити рахунок у банку або подати заяву на іпотечний кредит.

Щодо недоліків, то одним із них є так звані "окупаси" — непрохані гості, які самовільно поселяються у чужому житлі. Позбутися їх непросто. Щоб відновити контроль над нерухомістю, власнику необхідно звертатися до суду та нести витрати на адвокатів. Щоб уникнути проблеми, Юрій рекомендує особисто приїхати до Іспанії перед покупкою.

"Дистанційний огляд квартири — це більш вигідне рішення для українців. Але якщо ви не хочете зіткнутися з окупасами, краще особисто приїхати в країну і переконатися на власні очі у відсутності самозванців."

Інший недолік покупки нерухомості в Іспанії — досить великі витрати на обслуговування квартири та оплату комунальних послуг. Власникам необхідно щороку вносити плату за утримання у співвласності, дрібний поточний ремонт, охоронну сигналізацію у будинку, страхування нерухомого майна. Крім того, потрібно платити за воду, газ та електроенергію, сплачувати податки на нерухомість та доходи нерезидента.

Процедура придбання нерухомості в Іспанії

Купівля та оформлення житла у власність не забирає багато часу. Щоб придбати нерухомість в Іспанії, потрібно пройти кілька кроків:

1. Вибір нерухомості. Іноземні громадяни можуть купувати як житлові, так і комерційні об'єкти. Для ознайомлення з помешканням можна приїхати в країну або провести дистанційний огляд. Другий варіант вважається більш економним, але при онлайн-огляді ви ризикуєте пропустити безліч важливих нюансів.
   
2. Перевірка юридичної чистоти житла. Перед оформленням договору покупець повинен упевнитися, що квартира не перебуває в обтяженні банком, на неї не накладено арешту, немає заборгованості з податків або комунальних послуг.
   
3. Оформлення ідентифікаційного коду іноземця. NIE можна отримати у консульстві на території України або вже після приїзду до Іспанії. Для його оформлення в Іспанії необхідно відвідати Міграційну службу та надати закордонний паспорт. Ідентифікаційний код видається лише у тому випадку, якщо іноземний громадянин легально в'їхав до країни. Термін оформлення — близько 2 тижнів.
   
4. Відкриття рахунку в банку. Більшість платежів при купівлі нерухомості в Іспанії здійснюється в електронному режимі. Щоб відкрити рахунок, громадянин України може звернутися до банків Sabadell або Bankia. При собі потрібно мати закордонний паспорт, NIE та довідку про джерела доходу.
   
5. Бронювання нерухомості. Перш ніж підписувати договір купівлі/продажу, покупець повинен забронювати обраний об'єкт та внести завдаток. Процедура передбачає укладання двох угод — на резервування та на передачу продавцю певної суми. За броню потрібно заплатити близько 1–1,5% вартості житла, розмір завдатку зазвичай не перевищує 10%.
   
6. Підписання договору купівлі/продажу. Угода складається у присутності нотаріуса. Якщо українець не володіє іспанською мовою, запрошується перекладач. Усі документи в процесі складання угоди підписуються виключно з власником нерухомості або із забудовником (при купівлі житла на первинному ринку).
   
7. Виплата залишку суми. Після підписання договору покупець передає продавцеві решту суми за нерухомість. Колишній власник, своєю чергою, віддає ключі від квартири та квитанції про оплату комунальних послуг.

Відразу після вчинення правочину нотаріус надсилає відповідне повідомлення до Реєстру власності Іспанії. Через кілька днів покупець отримує документи, що встановлюють його право власності, а протягом 30 днів оплачує гербовий збір і передає підтвердження угоди до Реєстру.

Податки та супутні витрати

Розповідаючи, як можна купити житло в Іспанії для українців, наш експерт просить не забувати про витрати, що несуть покупці при оформленні угоди купівлі/продажу. До них відносяться податки до державної скарбниці та супутні витрати, пов'язані з оформленням NIE, отриманням послуг нотаріуса, юриста та інше.

Податки на купівлю нерухомого майна

Якщо купувати нерухомість на первинному ринку, необхідно сплатити ПДВ у розмірі 10% від вартості квартири. Податок на вторинному ринку становить 6–10%. Точна відсоткова ставка залежить від конкретного муніципалітету. Наприклад, у Мадриді необхідно сплатити 6% від вартості, в Арагоні — 7%, а у Валенсії — 10%.

Податки на продаж нерухомості

Розміри податків для громадян Іспанії та нерезидентів помітно відрізняються. Так, під час продажу житла іноземцям слід сплатити лише 3% від кадастрової вартості об'єкта, тоді як резиденти вносять до скарбниці 19–24%. Якщо українець перебуває в Іспанії на підставі тимчасового захисту та має статус податкового резидента, він має сплатити податок у розмірі 24% від суми покупки.

Податок на володіння нерухомим майном

Власники житла в Іспанії щорічно сплачують податок на нерухомість. Його розміри можуть змінюватись від 0,4 до 1,1% від кадастрової вартості майна. Як і у випадку з ПДВ, кожний регіон встановлює свої відсоткові ставки.

Супутні витрати

Юрій звертає увагу українців на супутні витрати на купівлю нерухомості. "Окрім безпосередньо вартості житла, покупцеві потрібно мати при собі додаткову суму, яка буде потрібна для оформлення документів та оплати послуг спеціалістів."

Зокрема, щоб купити житло, при складанні угоди купівлі/продажу треба сплатити:

• Податок на відчуження вторинної нерухомості — 7% від вартості будинку чи квартири.
  
• ПДВ при купівлі житла на первинному ринку — 10% від вартості апартаментів.
  
• Гербовий збір — 1% від загальної суми угоди.
  
• Послуги нотаріуса та державне мито — близько 2% від суми угоди.
  
• Послуги юриста — приблизно 1% від вартості житла.
  
• Оформлення NIE — 10 €.

Де в Іспанії громадянам України краще купувати житло?

За словами Юрія, якщо житло купується для оренди, українцям варто віддавати перевагу об'єктам, які знаходяться не в найпопулярніших регіонах країни.

"Це може здатися дивним, але такому рішенню є цілком логічне пояснення. Ціни на нерухомість у цих локаціях нижчі в порівнянні з квартирами в більш популярних місцях. Прибуток від оренди хоч і здається меншим в абсолютному вимірі, але у відсотках до розміру капіталовкладень виявляється суттєво вищим."

Якщо нерухомість купується для особистого проживання, все залежить від переваг і бюджету українця. У країні є регіони, де житло можна придбати майже задарма. До них належать переважно гірські локації, які віддалені від інфраструктурних об'єктів. З іншого боку, в Іспанії є чимало регіонів, де спостерігається підвищений попит на нерухомість. Відповідно і ціни там досить високі.




Слід зазначити, що ціни на будинки та квартири в Іспанії стабільно зростають. У 2023 році місцевий ринок нерухомості зіткнувся з помітним підвищенням вартості, яке склало близько 7,4%. Як говорилося вище, середня ціна на житлові об'єкти у 2023-му становить 2 016 €. Для порівняння: у 2016 році ця цифра дорівнювала 1 521 €.

Як свідчить практичний досвід Юрія, найчастіше українці купують житло на іспанському узбережжі. "Найпопулярнішими серед наших співвітчизників є будинки та квартири у Коста-Бланці. Лідируючі позиції з продажу займає регіон Торрев'єха. Слідом за ним йдуть Аліканте та Бенідорм."

Прогнози та перспективи ринку іспанської нерухомості

Станом на другий квартал 2024 року іспанський ринок нерухомості зберігає свою активність. Вартість житла, особливо на узбережжі, продовжує зростати, причому не тільки на продаж квартир, а й на здачу в оренду. Однак, на думку Юрія, незабаром темпи зростання цін можуть сповільнитись.

"Причин зниження темпів як мінімум дві. По-перше, інфляція в країні призводить до обмеження купівельної спроможності людей, а по-друге, збереження високих відсоткових ставок тягне за собою подорожчання іпотечних кредитів."

З іншого боку, постійний наплив мігрантів підтримуватиме попит на нерухомість та сприятиме збереженню поточної ціни на будинки та квартири. Згідно з прогнозами Інституту статистики Іспанії, приріст іноземного населення у 2024 році становитиме близько 490 000 осіб, а це забезпечить подальший розвиток ринку нерухомості. Загалом експерти вважають, що місцевий ринок очікує стабілізація, але ціни на житло падати не будуть.

Резюме

Якщо вас цікавить купівля нерухомості на території Іспанії, скористайтесь допомогою агентства Deniz Estate. Фахівці допоможуть підібрати найкращі варіанти житла та нададуть професійну підтримку під час здійснення угоди.

Одна з головних переваг звернення до компанії — індивідуальний підхід до кожного покупця. Ви можете розраховувати на гнучку взаємодію з боку спеціалістів та підбір нерухомості в точній відповідності до ваших побажань та запитів.

З Deniz Estate можна легко реалізувати мрію про затишну квартиру біля моря. Співробітники агентства — це справжні професіонали, які супроводжуватимуть вас на кожному етапі угоди — від вибору нерухомості до оформлення документів та підписання угоди.