Продаж квартири з орендарем: коли квартиранта можуть виселити та що буде із заставою

Продаж квартири, яку орендують, не означає, що квартирант має одразу виїхати. У більшості випадків договір оренди продовжує діяти, а новий власник стає орендодавцем.

Водночас багато залежить від умов договору. Юристи пояснили, коли власник може вимагати дострокового звільнення житла та що відбувається із заставою.


Чи припиняється оренда після продажу квартири

Сам факт продажу квартири не припиняє договір оренди. Відповідно до статті 814 Цивільного кодексу України, у разі зміни власника житла до нового власника переходять права та обов’язки орендодавця.

Тобто якщо квартиру продають під час дії договору, покупець стає новим орендодавцем, а договір продовжує діяти протягом визначеного в ньому строку.

Виняток можливий, якщо сторони заздалегідь прописали в договорі, що продаж квартири є підставою для припинення оренди.

Тому орендарю варто перевірити, чи є в договорі умови щодо:

припинення оренди у разі продажу квартири;
дострокового розірвання договору;
строку та порядку попередження про виселення;
повернення застави або забезпечувального платежу.

Якщо таких положень немає, саме бажання власника продати квартиру не дає йому права вимагати, щоб орендар виїхав протягом кількох днів.

Коли власник може достроково розірвати договір

Договір оренди можна припинити за взаємною згодою сторін, у випадках, передбачених договором або законом, а також за рішенням суду.

Зокрема, власник може вимагати розірвання договору через невнесення орендної плати, руйнування чи пошкодження житла, використання квартири не за призначенням або систематичне порушення прав та інтересів сусідів.

Окрема підстава — необхідність використовувати житло для проживання самого власника або його сім’ї. У такому випадку орендаря мають попередити про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.

Водночас продаж квартири сам по собі не є такою підставою.

Чи може власник сам виселити квартиранта

Якщо договір припинився, але орендар відмовляється добровільно звільнити квартиру, виселення відбувається на підставі рішення суду.

Власник не має права самовільно змінювати замки, виносити речі орендаря, перекривати комунальні послуги або фізично не допускати його до житла.

Якщо сторони не можуть домовитися про припинення оренди, спір вирішується у суді.

Що буде із заставою

Гроші, які орендар передає під час заселення, у побуті часто називають заставою. Однак юридично це може бути забезпечувальний платіж, аванс, оплата за останній місяць або завдаток. Тому важливо, як саме суму визначили у договорі.

Забезпечувальний платіж може використовуватися для погашення боргів за оренду чи комунальні послуги, а також для покриття обґрунтованих витрат на ремонт пошкоджень, якщо це передбачено договором.

Після припинення оренди та остаточного розрахунку невикористану частину такого платежу мають повернути орендарю. Власник не може безпідставно залишити собі всю суму.

При цьому звичайний знос житла, меблів чи техніки через нормальне користування не вважається пошкодженням, яке орендар автоматично має компенсувати.

Якщо ж передані гроші були авансом або оплатою за останній місяць, їх зараховують у рахунок відповідної орендної плати. Невикористаний залишок також підлягає поверненню.

Чи можуть повернути заставу у подвійному розмірі

Повернення коштів у подвійному розмірі стосується саме завдатку, а не будь-якої суми, яку сторони називають "заставою".

Якщо зобов’язання порушила сторона, яка отримала завдаток, вона повинна повернути його та додатково сплатити таку саму суму.

Водночас якщо платіж був забезпечувальним внеском або авансом, це правило автоматично не застосовується.

Хто повертає заставу після продажу квартири

Якщо квартиру продали, але договір оренди продовжує діяти, права та обов’язки орендодавця за загальним правилом переходять до нового власника.

Щоб уникнути спорів, під час продажу варто письмово зафіксувати, що квартира передається з чинним договором оренди, зазначити суму отриманого від орендаря забезпечувального платежу та визначити, хто відповідатиме за його повернення після завершення оренди.

Таким чином, продаж орендованої квартири не означає, що квартирант має негайно виїхати. Насамперед потрібно перевірити умови договору та законні підстави для його дострокового припинення. Якщо власник вимагає звільнити житло без відповідних підстав, примусове виселення можливе лише у встановленому законом порядку.

Читайте новини "МБ" у Google News | Facebook | Telegram | Viber | Instagram