Купив нову квартиру, а жити немає де

Чернівчанин Олександр вирішив вкласти гроші в будівництво нового житла. Тобто, він зобов’язався фірмі-замовнику будівництва платити гроші, а вона мала збудувати новенький будинок в хорошому районі. Там і мала бути квартира Олександра. Оскільки потрібної суми в чоловіка не було, він взяв кредит у банку. Гроші перерахував на рахунок фірми і почав чекати, коли будинок збудують і можна буде в’їхати в нову квартиру.
Тим часом сім’я винаймала двокімнатну квартиру за 180 доларів щомісяця. До того ж, доводилося сплачувати щомісячно ще майже 900 доларів за банківський кредит. Тішили ж себе тим, що організація-забудовник будує швидко і скоро можна буде переїхати у своє житло. Однак будинок збудовано, але в експлуатацію його не приймають. Замовник і забудовник не дотримали якихось норм і вимог. Тому будинок фактично є, але жити в ньому не можна. Бо там немає ні води, ні електроенергії, ні газу.
Тож доводиться Олександру платити і за квартиру, і за кредит. У будівельній фірмі запевняють, що будинок незабаром приймуть в експлуатацію. Але обіцянками "годують" вже не один місяць. Звертатися до суду Олександр боїться, бо може і квартиру не отримати, і гроші втратити.
Що ж робити? Сплачувати й далі за банківський кредит, який взяв для купівлі житла, і платити за оренду квартири, хоча нібито вже є своя? На перший погляд, ситуація парадоксальна. Але вона непоодинока на чернівецькому ринку первинного житла.
Про особливості цього ринку житла "МБ" розповів адвокат Максим КОСОВСЬКИЙ:
– Найпростішим і найнадійнішим способом купівлі нового житла є договір купівлі-продажу на об’єкт, який вже здано в експлуатацію. Тобто, коли вже немає ризику отримати квартиру без води, газу, електрики тощо. Однак більшість генпідрядників, забудовників пропонують інвестувати кошти в будівництво.
Відповідно до част. 3 ст. 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність", об’єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об’єкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління. Інвестування та фінансування будівництва таких об’єктів може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості.
У нас же фактично здійснюється таке інвестування. Одна справа, коли юридична особа позичає кошти в банку, будує будинок і потім продає, а зовсім інша, коли юридична особа укладає договір із фізичною. Людина бере в банку кредит, перераховує гроші замовнику чи генпідряднику, який за ті кошти будує будинок. Тобто відбувається інвестування з порушенням вищезазначеного закону.
Оскільки договір суперечить закону, його можуть визнати недійсним. Фізична особа, звичайно, може вимагати повернення собі грошей. Але враховуючи, що будівництво триває довго, а всі розрахунки здійснюються в національній валюті й інфляція на місці не стоїть, то навіть якщо гроші повернуть, втрати будуть суттєвими. Причому, через необізнаність втрачають і покупець, і продавець. Бо якщо будинок збудовано за кошти фізичних осіб всупереч закону, то таку будову в експлуатацію здати неможливо.

Що робити?
Перш, ніж підписувати договір із забудовником, слід з’ясувати, як відбуватиметься механізм будівництва. А для цього найкраще проконсультуватися із юристом.

Під час купівлі первинного житла, як правило, використовують безготівкові розрахунки, але бувають випадки й готівкових. У таких випадках слід бути вкрай обережним. Отримуючи готівку, юридична особа повинна її провести по касі, але чи зробила вона це, не завжди відомо. Так само, як і те, чи по тому договору вона оприбутковувала ці кошти. Тобто має бути чітко відображено рух коштів. Хто кому і за що платив. Причому, він має бути підтверджений оригіналами квитанцій, чеків тощо. Без відображення руху коштів довести в суді у випадку виникнення якихось проблем факт передачі забудовнику грошей майже неможливо.

Під час купівлі нерухомості часто пропонують таку форму договору, як попередній. Покупцям слід розуміти, що попередній договір – це тільки домовленість укласти договір-купівлі продажу. Він не є правовстановлюючим документом. Правовстановлюючим документом є договір купівлі-продажу, який і є підставою реєстрації прав власності в БТІ. Також слід розуміти, що саме по собі нотаріальне посвідчення договору не несе за собою настання якихось правових наслідків стосовно умов договору. Нотаріус за них не відповідає, він тільки підтверджує правдивість волевиявлення учасників договору. Тому, укладаючи договір купівлі-продажу, треба простежити, щоби в ньому були зазначені всі істотні умови договору. У випадку з договором купівлі-продажу квартири – це місце розташування квартири, в якому приміщенні, всі технічні параметри. На квартиру повинен розроблятися техпаспорт в БТІ, тобто технічно вона повинна існувати.

Якщо ж будинок збудовано, але в експлуатацію його не приймають, бо він не відповідає тим чи іншим нормам, а забудовник вимагає, щоби покупець ще платив, бо треба усунути ті чи інші недоліки, то покупець має право вимагати від забудовника довести будинок до належного стану за свій кошт. Якщо ж він добровільно не хоче цього робити, то таку вимогу можна висувати в судовому порядку. Або покупець має право вимагати повернення своїх коштів та заподіяної йому шкоди.

У будь-якому випадку, плануючи купити житло, проконсультуйтеся з юристом попередньо, а не після настання вже якихось наслідків. Бо повернути весь механізм назад надзвичайно складно, а в деяких випадках неможливо.